CBRE코리아, 올해 1분기 공급 A급 물류센터 역대 최대 규모

CBRE코리아가 발표한 ‘2023년 1분기 국내 상업용 부동산 시장 보고서’에 따르면, 2023년 1분기 서울 상업용 부동산 투자 시장규모는 작년 동기 대비 약 70% 감소한 총 2조 1,570억 원으로 이는 2017년 이후 분기 최저 수준이다. 

물류를 제외한 섹터 전반에서 거래 규모가 크게 축소됐으며, 물류거래 대부분은 개발 자산의 선매입 사례가 준공과 함께 반영된 경우로 확인됐다. 섹터별 비중은 오피스 및 물류거래가 각각 48%와 42%로 유사한 비중을 보였으며, 해외 투자자의 물류센터 매입 활동이 두드러지면서 전체 투자 규모의 약 34%가 해외 인바운드 투자로 확인됐다.

2023년 1분기에는 21개의 신규 A급 물류센터가 약 170만 6,028㎡의 역대 최대 규모로 공급됐으며, 특히 인천 및 남서부 지역을 중심으로 10만㎡ 이상의 대형 자산의 공급이 두드러졌다. 

특히 2023년 공급 예정 규모의 약 30%가 1분기 수도권 A급 물류시장에 신규 공급됐으며, 이중 약 1/3에 해당하는 50만㎡의 면적이 공급과 동시에 안정화된 것으로 나타났다. 이를 바탕으로 가정한 1분기 수도권 A급 물류시장의 공실률은 작년 하반기 대비 7%p 증가한 17% 수준으로 전망된다.

CBRE코리아 최수혜 리서치 총괄은 “물류시장은 공실 증가로 인해 임차인의 선택권이 다양해지면서 임차인에게 제공되는 렌트프리 또한 높아지는 추세로 나타났다”며, “특히 저온시설 임차인 유치를 위한 임대인 경쟁이 심화되면서, 향후 상온 및 저온 시설간 임대료 격차가 소폭 줄어들 것으로 전망된다”고 밝혔다.

1분기 분기 수도권 공급량의 30%가 집중된 인천에는 로지스포트 물류센터(19만 7,182㎡) 및 켄달스퀘어 검단로지스틱 스파크(14만 9,650㎡)가 준공을 완료했다. 

여전히 이커머스 및 3PL의 임대차 활동이 주를 이루며 견고한 순흡수면적이 관찰되는 가운데, 해당 기업의 임대차 결정이 과거 자산 개발 단계에서 이루어진 점을 감안하면 임차인의 신규 확장세는 다소 더디게 관찰되고 있다. 

상온과 저온 면적의 공실률은 각각 14%와 27% 수준으로 추정되면서 저온시설의 공실 리스크가 더욱 심화되는 것으로 보이는 가운데, 올해 대규모 공급으로 인한 시장 공실률 상승은 불가피할 것으로 예상한다. 

1분기 물류센터 투자 규모는 총 8,704억원으로 집계됐으며, 거래 완료 자산 4건 가운데 3건은 선매입 사례로 조사됐다. 여전히 높은 차입 비용과 더불어 임대차 리스크에 대한 우려가 대두되면서 신규 투자 활동은 위축된 것으로 나타났다.

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