“물류 하려면 땅이 있어야죠”
올해 새로 취임한 최진원 메이트플러스 대표이사가 인터뷰 중 한 말이다. 최진원 대표가 한 말과 같이 물류산업에 있어 모든 분야가 다 중요하지만, 그중 가장 기본이 되어야 하는 것이 바로 ‘인프라’다. 인프라를 구성하는 요소 중 가장 첫 번째는 토지다. 토지 위에 물류센터, 창고를 건축하고 이를 중심으로 물류산업이라는 거대한 산업이 이루어지는 것이기 때문이다.
최진원 메이트플러스 대표이사는 지난 30년간 부동산서비스업에서 몸담아왔다. 그는 물류 부동산은 아직 익숙하지 않다며 인터뷰 내내 겸손한 태도를 보였지만, '메이트플러스'의 고유 브랜딩과 A-Z까지 아우르는 '글로벌 One Stop 서비스'를 향한 그의 포부만큼은 향후 메이트플러스의 행보를 기대하게 했다.
지난해에 이어 올해 역시 어렵다는 물류 부동산 업계의 어두운 전망에도 불구하고 위기를 기회로 삼으며 기존의 부동산기업으로서의 서비스를 넘어 더 고도화되고 세밀한 전략으로 글로벌 브랜딩을 준비하고 있는 메이트플러스의 최진원 대표를 만나봤다.
올해도 다소 침체지만, 2~3년 후 ‘반등의 시기’ 예상
코로나19로 더 큰 호황기를 맞이한 산업 중 하나가 바로 물류부동산이다. 비대면 소비가 늘어나며 이커머스 시장도 덩달아 성장했고 이에 수요가 증폭할 것이라는 기대에 물류센터 개발 역시 활개를 치고 있었다. 하지만 언택트 시대가 도래했고 글로벌 경제 위기와 금리 인상이 덮치며 늘어난 공급 대비 수요가 따라오지 못하는 현상이 발생하며 물류센터 공실률이 높아졌다.
특히 지난해 물류부동산 시장 상황이 좋지 않아 개발이 중단된 곳도 많고 이에 따라 공급량도 줄어들었다. 이에 대해 최진원 대표는 “지난해는 국내외를 망라하고 불안정한 정세와 가파른 금리 상승의 영향으로 부동산 산업 전반이 침체에 빠졌던 시기였다. 특히 물류 부동산은 공급 과다 우려와 이에 따른 투자 심리가 위축돼 매매, 개발 등에 큰 어려움을 겪었다. 올해도 비슷한 거래 수준을 보일 것으로 생각된다. 지역적으로도 큰 편차가 있을 것이고 공실률이 높은 상황에서 적극적인 투자를 기대하기는 어려울 것으로 판단된다"고 말했다.
물류부동산 시장이 어려워진 데에는 많은 원인이 있지만 그중 가장 큰 원인은 투자 경쟁 과열과 금리 인상이라는 것이 최 대표의 의견이다. 최 대표는 “코로나19로 언택트 소비가 증가하며 이커머스 시장이 확장됐다. 그에 따라 물류센터 수요가 크게 늘면서 공급 또한 급격히 증가했지만 글로벌 경기 침체로 인해 수요가 공급을 따라가지 못하고 금리가 인상되면서 시장의 요구수익률이 크게 상승했다”고 설명했다.
시장 상황이 이렇다 보니 투자 수익과 개발 수익도 낮아지며 매매 거래 불발, 개발사업 좌초 등의 어려움은 더 커져갔다. 또한 수요를 초과한 공급으로 일부 물류센터는 공실률마저 높은 상황이 되면서 어려웠던 물류 부동산 시장에 또 한 번 기름을 붓게 된 셈이다.
다만 최 대표는 현재의 어려움이 물류부동산 시장이 건강해질 수 있는 시기라고 전망했다. 그는 “현재 유통 구조가 점점 온라인 시장으로 옮겨가고 있고 이커머스 시장이 더 커질 것으로 예상한다. 이에 물류센터 수요는 지속적으로 증가할 것으로 보고 있다”며 “오히려 2~3년 뒤에는 수요가 공급을 넘어서는 반등의 시기가 올 것”이라고 향후 물류부동산 시장을 전망했다.
나아가 그는 향후 물류부동산 시장에 대해 유통구조의 지각변동과 함께 물류부동산을 통한 투기가 사라질 수 있는 가장 좋은 시점으로 판단했다. 즉 전문적인 지식과 경험을 갖추고 있는 기업들에게는 더 좋은 기회가 될 것이라는 기대다. 현재 과열되어있는 시장에서 이러한 어려움은 시장의 조정을 통한 안정기와 성장기로 곧 바뀔 수 있다는 것이 최 대표의 견해이다.
이와 덧붙여 그는 “이런 위기일수록 더 들여다보고 집중해야 한다. ‘위기가 곧 기회’라는 말이 있다. 지금같이 어려운 시기를 핑계 삼기보다는 이러한 상황이 지나간 이후를 미리 준비해야한다. 당장 수익이 눈에 보이지 않더라도 시장 회복기를 미리 대비해야 남들보다 앞서나갈 수 있다. 메이트플러스는 그렇게 해왔고, 앞으로도 그렇게 할 것”이라고 말했다.
‘One Stop 서비스’, 물류센터 개발부터 자동화 설계·운영까지 A-Z ‘척척’
최진원 대표는 앞서 말했듯 향후 몇 년 후에는 물류센터의 개발이 중단되면서 ‘공급 절벽’의 상황이 올 수 있다고 예측했다. 이를 대비하기 위해 메이트플러스는 회사의 강점인 리서치 역량을 더 강화하고 ‘One Stop 서비스’ 제공에 집중하고 있다.
그는 “회사의 리서치 컨설팅 본부와 물류 사업 본부는 향후 공급 절벽의 상황을 인지하고 물류 전략 사업부에서는 수년간 시장에서 프론트 러너로 업무를 진행하며 리서치 역량을 강화했다. 이를 바탕으로 주요 투자사의 투자 전략을 분석해 적합한 실물 자산을 사전에 발굴하고 차별화된 자문 서비스를 준비하고 있다”고 말했다.
특히 메이트플러스는 현재 기존의 임대차마케팅(LM), 매입매각자문 등 종합부동산기업으로서의 서비스 제공을 넘어 향후 물류센터 개발부터 자동화 설비 도입·관리까지 하는 ‘One Stop(원스톱) 서비스’ 역량 강화에 집중한다는 방침이다. 최 대표는 “현재는 LM을 기반으로 컨설팅 등 기본적인 부동산 서비스를 제공하고 있지만, 앞으로는 물류센터 개발, 자산운용(PM), 센터 내 자동화 설비 구축 등 A to Z 서비스를 제공하며 확장할 예정”이라고 말했다.
실제로 메이트플러스는 지난해 스마트 물류센터 구축을 위해 자동화 물류 기업인 니어솔루션, 루벤티스, 클로봇과 협업을 맺으며 One Stop 서비스를 위한 도약에 나섰다. 그는 “4차산업으로 AI가 성장하고 있고 가장 크게 접목할 수 있는 산업은 인력 수급에 어려움이 많은 물류산업”이라며 “인력 문제로 물류센터에는 자동화 도입이 불가피해지는 가운데 메이트플러스는 자동화 도입에 대한 컨설팅은 물론 설계, 도입, 운영까지 하며 원스톱으로 고객 만족도를 높일 것”이라고 말했다.
이어 그는 “물류기업은 좋은 입지에 좋은 스펙의 물류센터를 갖고 있는 게 운영 효율에 있어 필수적인 요소이다. 메이트플러스는 이를 필요로 하는 기업에게 컨설팅할 수 있는 역량을 지니고 있고 더 나아가 향후 성장 가능성이 높은 자동화 시스템과 접목해 미래를 대비할 것”이라고 강조했다.
앞으로 ‘전문성·브랜딩·글로벌’ 향해 나아가
최진원 대표는 올해 메이트플러스 뿐만 아니라 젠스타메이트, 에비슨영코리아의 대표로 동시 취임했다. 최 대표는 취임사를 통해 “앞으로 전문성과 브랜딩에 집중하고 올 한해가 글로벌로 나아가는 시발점이 될 수 있도록 철저하게 준비할 것”이라고 향후를 다짐했다.
에비슨영코리아는 해외 업체와 협력해 국내기업의 해외 진출과 부동산 관련 서비스를 지원하고 있다. 이와 함께 젠스타메이트는 종합부동산서비스 업계의 선두로서 관계사 브랜딩을 총괄해 국내를 넘어 글로벌로 브랜드 인지도를 높인다는 목표다. 최 대표는 “이를 위해 대내외적으로 임직원 모두가 각자의 위치에서 스스로 잘 움직일 수 있도록 조직을 효율화하고 지원하며 특히 대표로서 영업의 선두에 서며 적극적으로 브랜드 마케팅 활동을 실천할 예정”이라고 말했다.
특히 그는 대표이사로 취임하기 전부터 임직원들의 전문성과 글로벌 기업으로 나아가기 위한 대내외적인 브랜딩을 강조해왔다. 그는 “임직원들은 긍적적인 자세와 탁월한 전문성을 바탕으로 고객에게 인정받고 나아가 존중받을 수 있도록 준비하고, 회사는 임직원을 적극 지원할 뿐만 아니라 대내외적으로 회사의 브랜드를 홍보하며 어려운 시기를 같이 헤쳐 나가고 싶다”고 강조했다.